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聚光科技“大跃进”,丁建萍联手银城接盘华侨城

乐居财经 杨宏彬 发自南京

为了从华侨城手里拿下温州地块,银城国际(01902.HK)寻来了一位新伙伴。

12月20日,银城国际发布公告称,南京银城、南京银卓、温州银嘉汇与前岩咨询订立投资合作协议,以共同投资于温州银嘉汇。其中,南京银城、南京银卓、温州银嘉汇皆为银城国际间接全资附属公司。

此前12月7日,温州银嘉汇从深圳华侨城手里购得温州华侨城投资发展有限公司(下称“温州华侨城”)51%的股权。据悉,温州华侨城的主要资产为浙江省温州市一地块及建于其上的物业。此次引入前岩咨询,银城国际意在借助前岩咨询专业知识以及减少资本风险。

银城的新伙伴前岩咨询,是一家怎样公司?

神秘大佬丁建萍

据披露,在上述签订协议后,前岩咨询将透过前岩有限合伙企业向温州银嘉汇投资不少于3亿元且不多于4.5亿元。数亿元的投资额,不免让人关注前岩咨询的实力。

一般来讲,房企项目公司引资,合作伙伴多为私募、信托等机构,而此次银城拉来的合作伙伴,是一家由两位自然人持股的有限合伙企业。

据查询,这家企业全称为杭州前岩企业管理咨询有限公司,成立于2019年11月15日,注册资本1000万元。该公司由丁建萍持股70%,金雪娣持股30%,实际控制人为丁建萍。

丁建萍的背景可不简单。乐居财经查阅获悉,丁建萍现任聚光科技(300203.SZ)董事长,这是一家于2011年4月15日在深交所创业板上市的公司,目前总市值接近60亿元。丁建萍于2019年10月11日空降聚光科技,至今任董事长一职。

据公开资料,聚光科技主营研发、生产和销售应用于环境监测、工业过程分析和安全监测领域的仪器仪表,但从2014年起,聚光科技开始发展房地产“副业”。

从数据来看,其“投资性房地产”项目占资产总额的比例不断上升,2014至2019年,该比例从0.73%上升至14%,投资额超13亿元,增幅超60倍。随着丁建萍的空降,聚光科技对地产的兴趣,不止停留在收取租金或者增值目的,而是更激进的参与到房地产项目开发中。

在出任聚光科技董事长一职的前一年,丁建萍辞去了杭州工商信托股份有限公司(下称“杭州工商信托”)总裁一职。2018年9月28日,杭州工商信托在官网发布公告称,公司原总裁丁建萍自9月27日起辞去总裁职务,但仍担任公司董事职务。乐居财经查阅,目前,丁建萍在杭州工商信托除董事外,还任总经理一职。据了解,杭州工商信托是杭州市首家股份制金融企业,其背后的最终受益人和实控人皆为杭州市人民政府。

借助杭州工商信托和上市公司背景,丁建萍与新湖中宝曾有过一次联手。前岩咨询对外投资显示,新岩(杭州)控股有限公司(下称“新岩杭州“)成立于今年7月,注册资本1000万元,目前由前岩咨询持股60%,新湖中宝全资子公司浙江允升投资集团有限公司持股40%。

对于此次银城国际引资对象为“自然人”而非“机构”的行为,IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称,一般情况下,房企通过信托引资,对出资人进行管理隔离,防止其干预公司经营;而直接引入自然人,或干预公司的正常管理。

丁建萍的介入,或许不只是出资人那么简单。但银城甘冒“被干预”的风险,坚决拿下华侨城的项目,也有缘由。

捡漏式扩张

3个月前,银城国际以11.97亿元的代价收购广州颐和集团杭州公司全部股权及债权,由此获得杭州临安80.59万平方米的地块。

根据公告, 颐和地产于2013年通过入股的方式拿下上述项目的四、五期用地,总投资额将超过35亿元,其中,部分地块已完成开发并未出售,部分地块正在开发建设。而银城国际以不到12亿元的价格拿下了项目的全部股权,这笔交易十分划算。

颐和地产之所以以这样的价格卖出,与其销售困境、信托危机等情况有关,他需要银城12亿元的资金让自己有一个喘息的机会。

银城抓住了一个捡漏的机会,抄底拿下了颐和,而这次拿下华侨城项目,也是一样。

此次银城国际以10亿元的代价,从华侨城的手中买下了温州华侨城的51%股权,剩余49%由深圳华侨城继续持有。

温州华侨城所持有的江省温州市地块,是深圳华侨城于2018年所竞得。当时深圳华侨城以22.0462亿的价格拿下了237亩的“巨无霸”地块,溢价率仅4.7%。据当时报道,华侨城集团拟在该地块投资建设牛山片区商旅项目,并进行方案设计,打造都市健康慢生活标杆集聚地。

现如今,两年时间已过,10亿元的价格买到该项目51%的股权,银城国际又捡漏了。今年以来,华侨城曾多次因甩卖资产而进入公众视野。

持股70%的出表

四季度以来,银城看准时机,两次捡漏地产项目,涉及投资近20亿元,考虑到自身资金情况,银城选择与合作伙伴分食“蛋糕”。除此之外,银城也借机将项目公司出表,以此降控杠杆。

2020年,银城国际优化债务、偿债能力有所提升。截止6月底,持有货币资金65.8亿元,较2019年底增长20%,现金短债比由2019年底的0.82倍大幅提升至1.57倍。不过,扣除预收账款后的负债率为81.48%,净负债率为100.9%,踩中两条“红线”。

根据与前岩咨询签订的协议来看,本次交易后,温州银嘉汇不再是银城国际的附属公司,并成为由南京银卓持有不少于70%权益及由前岩有限合伙企业持有不多于30%权益的合营公司。温州银嘉汇的财务业绩将不会综合计入公司综合财务报表内。

换句话说,随着收购完成,温州银嘉汇由控股子公司变更为合营公司出表,其资金、负债、现金流等不会对银城年报产生影响,其投资收益将体现在银城的利润表中。

文章来源:乐居财经

posted @ 21-01-04 10:36 作者:admin  阅读:

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